山田 和弘            ファイナンシャルプランナー  家計の見直し相談センター


by seikatsu2
 昨年6月に10年固定金利で一気に0.3%程度の上昇を見せた住宅ローン金利ですが、8月以降少しづつ低下していき、2013年11月にはほぼ現在の金利水準まで下がりました。2014年5月現在の住宅ローン金利は低いところで、変動金利0.599%、5年固定0.5%、10年固定1.1%、35年固定でも1.9%とかなり低い金利になっています。また、フラット35も返済期間20年以下のタイプで1.45%、20年超で1.73%まで低下しています。

 この住宅ローン金利の低下に伴って、住宅ローンの借り換え相談も増え、多くのお客様の借り換えが進みました。借り換えする際のポイントとして、お客様からの相談で多いのは以下のような内容です。

①変動金利を選択するのか、一定期間の固定金利を選択するのか、全期間固定金利を選択するのか、あるいはそれらのミックスで借り換えた方が良いのか。全期間固定を選択する場合は、民間の金融機関の方が良いのか、フラット35で団信保険料は自己負担した方が良いのか、フラット35で団信に入らず民間の生命保険に加入した方が良いのか。

②元利均等返済にするのか、元金均等返済にするのか。

③がん保障特約や3大疾病保障特約や8疾病保障特約などを付加した方が良いのか、あるいは別の保険でカバーした方が良いのか。あるいは付けなくても良いのか。

④自己資金を多く投入して借り換えの金額を少なくした方が良いのか。あるいは、将来、定期的に繰上返済した方が良いのか。


 まず、①に関して、変動金利を選択する場合は、「家計の見直し相談センター」独自の金利変動シミュレーションを用いて、将来の住宅ローン金利がどのように上下動したら返済金額がどのように変動するかをシミュレーションし、大まかな金利上昇変化幅の損益分岐点を把握します。あるいは金利急上昇の場合の返済金額をシミュレーションし、そのようなことが万一起こったとしても、ローン返済に支障がないのか、あるいは、いざという時に繰上返済で金利負担を軽減できるのか、といったことを確認し、変動金利を選択するかしないのかを判断してもらいます。10年固定金利を選ぶのか、全期間固定金利を選ぶのか、といった点も同様に、10年経過後の金利が何%以上上がったら損になるのかの損益分岐点をシミュレーションして判断したり、子供の教育費や定年退職金など将来のライフプランを考慮して選択するといいですね。

 ②に関しては、途中繰上返済をしないのであれば、当初の返済負担は元金均等返済の方が多いものの、返済期間の途中で元利均等返済より返済金額が少なくなるため、総支払額では元金均等返済の方が少なくなります。一方で、元利均等返済の方が当初の返済金額は少ないため、元金均等返済より少ない分を貯めて、その分をこまめに期間短縮型の繰上返済に回せば、一定期間短縮した時点で総返済額は元金均等返済より少なくなります。そのため、一概にどちらが有利とも言えません。ライフプランを考慮して、あるいは資産運用方針を考慮して判断した方が良いでしょう。

③については、付加した場合の返済額アップが総額でいくらになるのかを計算します。そのアップ分が安いと思えれば付加すればいいでしょうし、高いと思えば付加しないとなるでしょう。とはいえ、家系的に、あるいはご自分の将来の健康状況に自信が持てなければ、付加しておいた方が安心かもしれません。また、金利0.3%アップで保障を付加できるケースで考えると、30歳の人が35年ローンを組む場合と、45歳の人が35年ローンを組む場合では、当然45歳の人の方が保険のお世話になる確率は高いですね。つまり、返済期間満了年齢が高い人ほど、保障を付加するかどうかという観点からみると有利ということになります。

④については、実質の住宅ローン金利より高い利回りで運用できるなら、頭金や繰上返済に回さないで運用に回した方が有利になります。例えば、10年固定で金利1.1%の場合、住宅ローン減税で年末の残高の1%が戻るのであれば実質負担のローン金利は0.1%ということになります。さらに、実質0.1%で団信保険がついている(団信保険料は銀行負担)ことを考えると、団信保険料分は金利で換算すると0.2~0.3%分に相当すると言われるため、実質負担なしで借りているようなもの。ローリスクの商品でも0.1%以上の利回りは確保出来ますし、団信も付いているので、繰上返済するより運用に回した方がより効果的と思います。住宅ローン減税が受けられない場合は、ローン金利がそのまま実質金利ですから、その金利以上で運用できるかがポイントになります。これまでの相談では多くの方が運用する方を選んでいますし、私も自身のローンは繰上返済しないでより有利と思える運用に回しています。


 もう少し、低金利の状態が続くと思われますが、高い金利で借りられている方は、無駄なローン支払いを無くすために、お早めに借り換えを検討された方が良いでしょう。
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# by seikatsu2 | 2014-05-26 15:43
 昨年の後半から、住宅ローンの借り方や借り換え方法についての取材や執筆依頼を多く受けています。超低金利が長く続いたこともあり、ついに35年固定金利も1%台に突入し、変動金利も各金融機関の顧客争奪戦の様相から0%台でのキャンペーンを展開しています。

 しかし、アベノミクスによる、株高、円安の進行、10年国債利回りが0.8%台へ上昇などもあり、今年に入り、長期固定の住宅ローン金利が少し反転上昇しました。その後、0.8%台まで上昇していた10年国債利回りも0.7%台へ下がったため、来月の金利が大きく上昇することはなさそうですが、金利は上がる時は短期間で急上昇する傾向があるため、1年以上前に固定金利で住宅ローンを組んでいる人で、2012年以降に借り換えをされていない人は、今年の前半のうちに借り換えをお勧めします。

 ローン残高や金利の条件などにもよりますが、「家計の見直し相談センター」での相談事例では、借り換え効果が数百万円になる人はザラで、多い人では1000万円を超える(残高が多く、返済年数が長く、金利が高いままの人)という方もいらっしゃいます。
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# by seikatsu2 | 2013-01-28 20:36
 年々体重が増加し、顔もお腹もふっくらしてきて、危機感を感じたのが、2012年1月末に体重が72.8kg(ちなみに身長は171cm、現在43歳)と判明した時点でした。
 
 過去の体重を健康診断書で振り返ると、
2008年10月・・・64.2kg(この頃はスポーツジムに通っていました)
2009年10月・・・65.2kg(2009年6月に引越しをして、スポーツジムもその時解約)
2010年 5月・・・67.9kg(コレステロール値も正常値を若干オーバー)
2011年 9月・・・69.9kg(なんとか60キロ台でほっとしたのがいけなかった)

 ブログに書くため、過去の健康診断書を引っ張り出して書いてみると、体重が順調に増加していることが一目瞭然で、改めて書いている本人がびっくりです。昨年の健康診断時にギリギリ60キロ台で安心したのが、その後の体重増加に拍車をかけました。

 特に、12月から1月にかけては、忘年会や正月や新年会と美味しいものを食べる機会に恵まれ?旅先でもホテルでのバイキングなど、本当によく食べていたと今更ながら実感しています。

 ある新年会で体重の話になり、その時は昨年の健康診断時の69キロ(端数切捨て^^;)と答えたのですが、本当にそうかな?と自分でも疑問に思い、改めて体重を測ったのが今年の1月末。冒頭に記載した72.8kgという現実を突き付けられて、このままだとやばい!なんとかしなければ!さてどうしよう?と思っていた頃、2月7日の「つかえるテレビ」で放送されていた「医者も驚く!30日間「発酵食品」だけ生活の12の効果」を見て、これなら簡単に実行できる!と思い、翌日から「発酵食品ダイエット」を開始しました。

 ちなみに、その実験は女性3人が30日間、発酵食品を1日3食、食べ続けるだけでその他にスポーツをするなどは一切なく、普通に仕事をしながら生活しただけで、上記のリンク先のような効果があったというものでした。

 2月8日以降、バイキングは封印し、食べ過ぎに注意し、大好きなお菓子なども控えめにし、納豆、ヨーグルト、魚の味噌漬けや西京漬け、塩麹を使ったもの、などなど、を毎食食べるようにしました。特に、納豆は手軽なので、最初の2ヶ月間は、3食のうち2食は納豆を食べました。さすがに飽きてくるので、その後は3食のうち1食になり、今では週のうち3回ぐらいまで減りましたが、納豆を食べない時は、その他の発酵食品を極力食べました。

 と同時に、3月には近所のスポーツジムにも通おうと行ってみたのですが、翌月から水曜日が定休日に変更になりますと言われ、うちの定休日と同じだ~と断念し、その代わりに、勤務先の10Fの職場まで毎日最低2回(出勤時と昼食時)は階段で上がることにしました。

 これらが功を奏して、昨日(6月4日)行った健康診断で66.6kgまで体重が減っていました。
約4ヶ月弱で6.2kgのダイエットに大成功です。その他、コレステロール値なども改善しているといいなあと今から結果が出るのがとても楽しみです。 
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# by seikatsu2 | 2012-06-05 13:45
 函館旅行を計画した際、どこか美味しいお店で北海道を味わいたいと思い、食べログで検索してみると、1件だけプレミアムクーポンを利用すると、食事代金が50%オフになるお店を発見しました。
 そのプレミアムクーポンは毎月の会費315円を支払うと会員になって使用することが出来るとのことだったので、早速会員に登録し予約しました。

 函館までは、新幹線と特急を乗り継いで、東北の風景や北海道の風景を楽しみながら到着し、その日の夜は、世界3大夜景と呼ばれるとても綺麗な夜景をレストランから見ながら食事し大満足。今まで見た夜景の中で一番綺麗だということで家族一同記念写真をパチリ!

 翌日は、赤レンガやハリストス正教会周辺や五稜郭に行き、江戸から明治にかけての激動の日本を再確認すると共に、ピュアホワイト(幻の白いとうもろこし)に出会うことができ、なま(生でも食べられる)とゆでたピュアホワイトを食べその美味しさに大感激!

 その日は函館の湯の川温泉に泊まり、露天風呂からはイカ漁の漁火を見ながら温泉を満喫し、最終日に函館朝市に出掛けました。

 函館朝市も津波の影響を受けたそうですが、出掛けた時は復旧し、にぎわいを取り戻したとのことでした。朝市の中を歩いているだけでも、どんどんカニやらイカやらメロンやらの試食が次々に出てくるので、これだけでも朝ごはんになりそうな勢いです。試食したお店の中から良かった所でお土産を買い、お昼過ぎにプレミアムクーポンで予約したお店に到着。半額だから料理の中身が少なくなるのではという心配も取り越し苦労に終わり、隣のテーブルの人達と見比べてもそんなことはなく、結局、家族3人で合計1万円分ぐらいを食べ北海道を満喫出来ました。それでいて、料金は本当に半額の5000円になったので懐も大満足!プレミアムクーポンに大感謝です。

 その翌月には、「家計の見直し相談センター」が入っている五反田のTOCビルの地下1階にある「仙台名物牛タン いろは弐」で2度目のプレミアムクーポン利用です。会社のお疲れさん会で利用しましたが、食事代金が30%オフだったので、この時も全体で5000円分ぐらい安くなり、大満足。

 ただ、その後は、時々検索するものの、利用するお店に出会えず、このまま会員を続けるかどうか、検討している今日この頃です。
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# by seikatsu2 | 2012-01-17 17:09

節電目標大幅達成!

 昨日、節電の夏を乗り切ったということで、電力使用制限令が解除となりました。この夏の気温は観測史上4番目の暑さだったとはいえ、昨年に比べると少し涼しかったのも援軍になりました。

 そんな中、我が家の夏の節電目標は前年比25%削減(5月2日のブログに2009年7月からの我が家の詳細なデータを記載しています)でしたが、7月は356KW(8389円)で前年比27%削減、8月は285KW(6844円)で前年比45%削減と、パルも含めて我が家で一致団結して節電に取り組んだ結果、目標を大幅に上回る削減に成功しました。
 ちなみに、5月は221KW(5235円)、6月は204KW(4877円)でした。

           一緒に節電に取り組んだパルです。カットして涼しくなったんだよ!
            9月30日で2歳になります。体重は2キロの女の子です^^
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目標達成に貢献したと思われることは、

①ドラム型洗濯乾燥機に買い換えたこと
②冷蔵庫を買い換えたこと
③パル用にエアコンを買い替え、使用する際は29℃に設定したこと(これでも涼しく快適で、気持ちよさそうに寝るんですよ)
④家族3人は2階をほとんど使用せず、1階で過ごし、エアコンの設定温度を28度または使用を控えたこと
⑤扇風機を買い、エアコンを控えるのに貢献したこと
⑥一部、LED電球に買い換えたこと
⑦夏休み中、河口湖に3度(1泊2日×2回+日帰り1回)出かけ(3度目の日帰りの日に天気も良く、マイカー規制も解除されたため、ようやく富士山5合目まで行くことが出来ました)、2泊3日で函館に行って涼んだことで丸8日家を空けることが出来たこと
⑧エアコンの室外機2つをすだれで覆ったこと
⑨ゴーヤで緑のカーテンを作ったこと(本当に貢献しているかは?ですが、気分は涼しくなった)
⑩日中は照明を消し、夜間も出来るだけ抑えたこと

といったところでしょうか。

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                                          ↑
                                      ここに緑のゴーヤ
                                      その上中段に白ゴーヤ

 ゴーヤは、普通の緑のゴーヤ2苗と珍しい白ゴーヤを2苗植えてカーテンを作りました。お店で売っているような大きなゴーヤの実にはならず、小ぶりなゴーヤでしたが、味はしっかりゴーヤでサラダにして美味しく頂きました^^

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# by seikatsu2 | 2011-09-10 11:54